相続する不動産の分け方について、行政書士の先生に質問があります。（長崎）

長崎の実家で暮らしていた父が亡くなり、相続について家族で話し合っているのですが、遺産分割方法について行政書士の先生に質問があります。
母はすでに他界しているので、姉、私、妹の3人で父の遺産を分け合うことになります。姉の意見としては、姉が父の預金を相続し、長男である私は父が暮らしていた長崎の実家を、妹は長崎の実家から少し離れたところにある土地と、その他の細々した財産を相続してはどうか、とのことでした。
確かにその方法だと分け方が明確ではありますが、長崎の実家の築年数はかなりのもので、このまま住み続けるには劣化が激しいですし、売るにしても大した価値はないと思います。この遺産分割方法では私が不利になってしまう気がするのですが、ほかに遺産分割の方法はないでしょうか。（長崎）

相続財産の分割方法として、換価分割・代償分割・現物分割の3つをご紹介します。

被相続人(亡くなった方）の財産は、遺産分割が完了するまでの間、相続人全員で共有している状態となるため、誰がどの財産を取得するのか、相続人全員で協議（遺産分割協議）して決める必要があります。
ただし、被相続人が遺言書を作成していた場合には、原則として遺言書で指示された方法に沿って遺産分割することになります。したがって、遺言書がある場合は相続人による遺産分割協議は不要です。まずは長崎のご実家等に遺言書がないかどうか、必ず確認するようにしましょう。

長崎のご相談者様のお話にある、お姉様の提案内容は、「現物分割」に該当しますが、遺産分割方法は他にも「換価分割」や「代償分割」もあります。各遺産分割方法のメリット・デメリットをご紹介しますので、どの方法が最適か検討していきましょう。

■換価分割
相続財産を売却し、現金化して分配する方法です。
【メリット】
・現金を分け合うため、公平に遺産分割できる
【デメリット】
・売却の手間や費用がかかる
・売却で利益が生じた場合、譲渡所得税が発生する
・状況によっては売却完了に時間がかかる
・相続財産を売却する・しないで相続人が対立する恐れがある

■代償分割
相続財産を現物のまま取得した人が、その他の相続人に対して代償金を支払う方法です。一部の相続人が高額の財産を現物のまま取得すると、その他の相続人の取得額が少なくなってしまいます。この不公平を解消するため、相続人全員が法定相続分に相当する金額を取得できるよう、現物のまま取得した人からその他の相続人へ代償金を支払います。
【メリット】
・代償金で調整することにより各相続人の取得額が公平になる
・換価分割とは異なり財産を残しておける
【デメリット】
・財産を現物のまま取得する人が代償金を用意しなければならない

■現物分割
遺産を売却などせず、現物のまま分け合う方法です。
【メリット】
・換価分割のように売却の必要がなく、代償分割のように代償金も不要なため、相続手続きがもっとも簡単
【デメリット】
・各財産の価値に差がある場合、不公平が生じてしまう

不動産は現金のように明確な価値が見えにくいものですので、まずは評価を行い、長崎のご実家や土地の評価額を確認してから、遺産分割方法を考えてみてはいかがでしょうか。

相続は人生の内で何度も経験するものではないので、どのように手続きを進めるべきかわからず、悩むことも多々あるかと存じます。長崎にお住まいで、相続についてお悩みの方は、長崎遺言相続手続きセンターまでお気軽にお問い合わせください。
長崎遺言相続手続きセンターは長崎の相続相談窓口として、初回のご相談を完全無料にてお受けしております。所員一同、長崎の皆様からのお問い合わせを心よりお待ちしております。